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La ‘postuma decennale’ può essere attivata dall’acquirente – Cass. 27 gennaio 2025, n. 1909

Il costruttore che vende un immobile da costruire a persona fisica deve rilasciare, al rogito, una polizza assicurativa decennale postuma, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile venduto, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione (art. 1669 c.c.), manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione (art. 4 del D.Lgs. n. 122/2005).

Ci si è chiesti se il contratto deve essere qualificato come assicurazione della responsabilità civile o contro i danni per conto di chi spetta (art. 1891 c.c.).

La qualificazione non è accademica, perché la polizza RC potrebbe essere fatta valere solo dal costruttore, salvo diversa pattuizione, quella per conto di chi spetta consentirebbe invece all’acquirente di azionare direttamente nei confronti dell’assicuratore i diritti derivanti dal contratto, pur non essendone parte (Cass. 20/12/2017, n. 30653; Cass. 9/12/2024, n. 31686).

Ed è quest’ultima l’opzione interpretativa preferita dalla Cassazione con la decisione del 25 gennaio, perché la norma “trova fondamento nella realizzazione dell’ “equa” ed “adeguata” tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, e “correlandosi all’esigenza di tutela della parte debole dell’atto di trasferimento dell’immobile costruendo, evidenzia la sussistenza di un cospirante interesse lato sensu sociale – o comunque superindividuale – alla stipulazione, che permea di sé la causa del contratto”.

La norma tutela cioè interessi generali incidenti sulla libera contrattazione delle parti, che al massimo potrebbero “prevedere una legittimazione concorrente del costruttore-contraente a far valere i diritti derivanti della polizza ma mai spingersi ad escludere la legittimazione, piena e primaria, dell’acquirente-assicurato.”

L’acquirente potrà quindi attivare direttamente l’assicurazione e chiederle il pagamento, evitando così di vedersi eccepire la prescrizione, come nel caso all’esame della cassazione, o veder evaporare la somma se, transitando sul conto del costruttore, sia poi aggredita dai suoi creditori.

ISA 2025: individuati dati rilevanti e attività soggette a revisione

Con Provvedimento del 31 gennaio l’Agenzia delle Entrate individua i dati i dati economici, contabili e strutturali rilevanti ai fini dell’applicazione degli indici sintetici di affidabilità fiscale per il periodo di imposta 2025 e fornisce il programma delle revisioni degli ISA applicabili a partire dal periodo d’imposta 2025.
Negli allegati al provvedimento anche gli ulteriori dati significativi (se presenti) per l’applicazione degli Isa 2025 (Allegato A) e l’elenco delle attività economiche interessate alla revisione (Allegato B).

Dichiarazioni 2025: pubblicati i modelli Redditi, Cnm e Irap in bozza

Sono disponibili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate le bozze dei modelli dichiarativi 2025.
Dopo i modelli 730 e 770 in versione provvisoria, è ora la volta dei modelli Redditi Persone fisiche, Società di persone, Società di capitali, Enti non commerciali, Consolidato nazionale e mondiale, con le relative istruzioni, oltre al modello Irap, aggiornato con le novità che hanno interessato la relativa disciplina.
Approvati invece già da metà gennaio, in versione definitiva, la dichiarazione Iva e la Certificazione Unica (Cu) 2025.

I nuovi modelli in bozza sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle entrate, nella sezione dedicata alla modulistica. 

Alcune novità del modello Redditi persone fisiche (Pf)
Nella bozza pubblicata sono da segnalare importanti novità, tra cui la rimodulazione delle aliquote per scaglioni di reddito, il nuovo regime agevolato per redditi dominicali e agrari di coltivatori diretti e imprenditori agricoli e quelle in materia di tassazione delle locazioni brevi. 
Inseriti anche il “bonus tredicesima” nel quadro Rc, e le nuove regole relative al regime agevolato per i lavoratori impatriati che trasferiscono la residenza fiscale in Italia.
Inserito anche il nuovo Quadro CP e aggiornati i quadri RF, RG, e RS, per recepire le novità sul concordato preventivo biennale.
Non incluso, invece, il quadro LM, riservato ai contribuenti forfetari, in quanto in corso di definizione.

Il riordino delle detrazioni IRPEF 2025

La Legge di Bilancio 2025 ha inserito nel TUIR l’art. 16-ter per disciplinare il riordino delle detrazioni IRPEF, limitandone la fruizione per i percettori di reddito superiore a 75mila euro.

Il primo comma dell’art. 16-ter prevede che, fermi restando gli specifici limiti previsti da ciascuna norma agevolativa, per i soggetti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, gli oneri e le spese detraibili, considerati complessivamente, sono ammessi in detrazione fino all’ammontare calcolato moltiplicando l’importo base determinato ai sensi del comma 2 in corrispondenza del reddito complessivo del contribuente per il coefficiente indicato nel comma 3 in corrispondenza del numero di figli, compresi i figli nati fuori del matrimonio riconosciuti e i figli adottivi, affiliati o affidati, presenti nel nucleo familiare del contribuente.

L’importo base di cui al comma 2 è pari a:

  • 14.000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 75.000 euro e non superiore a 100.000 euro;
  • 8.000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 100.000 euro;

Il coefficiente di cui al comma 3 è pari a:

  • 0,50, se nel nucleo familiare non sono presenti figli che si trovano nelle condizioni previste dall’articolo 12, comma 2;
  • 0,70, se nel nucleo familiare è presente un figlio che si trova nelle condizioni previste dall’articolo 12, comma 2;
  • 0,85, se nel nucleo familiare sono presenti due figli che si trovano nelle condizioni previste dall’articolo 12, comma 2;
  • 1, se nel nucleo familiare sono presenti più di due figli che si trovano nelle condizioni previste dall’articolo 12, comma 2, o almeno un figlio con disabilità accertata ai sensi dell’articolo 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104, che si trovi nelle condizioni previste dall’articolo 12, comma 2.

Quindi, per esempio:

  • un contribuente con un reddito IRPEF inferiore a 75.000 euro non avrà alcun limite alle detrazioni;
  • un contribuente con un reddito IRPEF di 80.000 euro e un nucleo familiare con un figlio a carico, avrà un tetto massimo alle detrazioni di 9.800 euro (14.000 x 0,70);
  • un contribuente con un reddito IRPEF superiore a 100.000 e un nucleo familiare con un figlio a carico, avrà un tetto massimo alle detrazioni di 5.600 euro (8.000 x 0,70).

Sono escluse dal calcolo del tetto massimo alcune spese:

  • le spese sanitarie detraibili;
  • le somme investite nelle start-up e PMI innovative;
  • le spese derivanti da contratti conclusi entro il 31 dicembre 2024 per i premi di assicurazione per morte, invalidità permanente o non autosufficienza nonché quelli aventi ad oggetto i rischi di calamità naturali detraibili ai sensi del TUIR;
  • gli oneri detraibili ai sensi dell’articolo 15, commi 1, lettere a) e b), e 1-ter, ossia interessi e oneri accessori sostenuti in dipendenza di prestiti o mutui per contratti conclusi fino al 31 dicembre 2024 per l’abitazione principale;
  • i premi di assicurazione detraibili ai sensi dell’articolo 15, comma 1, lettera f) aventi per oggetto il rischio di morte o di invalidità permanente non inferiore al 5% da qualsiasi causa derivante, ovvero di non autosufficienza, sostenuti in dipendenza di contratti stipulati fino al 31 dicembre 2024;
  • i premi di assicurazione detraibili ai sensi dell’articolo 15, comma 1, lettera f-bis) aventi per oggetto il rischio di eventi calamitosi stipulate relativamente a unità immobiliari ad uso abitativo, sostenuti in dipendenza di contratti stipulati fino al 31 dicembre 2024;
  • nonché le rate delle spese detraibili ai sensi dell’articolo 16-bis ovvero di altre disposizioni normative, sostenute fino al 31 dicembre 2024.

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